历史的天平正在转向 | 未来的股市就是过去的房市!

发布时间:2020-09-21 10:08:51 作者 : 辛俊东 华杉投资研究员


中国人自古就有房子情结,把房子当成安身立命之所,这些年,房产更是成为财富的象征。为什么国人对房子情有独钟?很重要的一个原因就是改革开放后,买房子的人基本都赚钱了,而且赚得不菲,可以这样说,在过去的30年,大部分国人的财富增值都离不开搭载了房地产的顺风车。


但当下,展望未来30年,还是如此吗?一个很直观的感受就是16年后,房子涨得没那么猛了,但国人却是越来越富有的,在这种情况下,通过对市场的观察,数据的追踪,我们认为当下历史的天平正在由房市转向股市,股市有望长期去承接房市流出的资金,未来的股市很有可能就如过去的房市一样,抓住机会,就有可能搭上“股市的财富顺风车”!




一、房市辉煌的30年


中国过去的30年,房产当之无愧是涨幅最快的大类资产,要探究房市能否持续火热,得先分析房市火热的逻辑。


根据恒大集团首席经济学家任泽平在《房地产周期》一书中提到的房地产分析框架:房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。


长期看人口:人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。


中期看土地:如果这一个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。


短期看金融:如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。


任泽平在《货币超发与资产价格:中国》研究发现,过去四十年,中国广义货币供应量M2年均增速15%,1998-2017年M2增长16倍,从各类资产价格表现看,绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输,只有少数一二线地价房价能跑赢M2增速,可以说过去几十年房地产的辉煌离不开M2的持续超发


但在当下,决定房市走向的几个要素发生了变化。


宏观上,中国人口增长越来越缓慢,即将到达峰值。2016年以后,中国人口自然增长率下降加快,即使2019年放开计划生育,也只是延缓了人口增长缓慢的趋势,中国人口即将到达峰值,这就使房价全国性普涨变得不太可能。


中国人口自然增长率

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在金融方面,M2增速逐渐变缓,保持在健康的低位,国家坚持“住房不炒”。


中国M2增速(%)

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住房不炒最主要的就是控制不让钱流入房市,进一步压缩了金融对房市的抬升。实际情况也是这样,2002年来,房价增速和销售额在持续下降过程中。


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当前中国房价贵不贵?这得和世界其他经济体对比才能知道。


根据国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)2019年数据,世界住房均价前十的城市,中国内地占三个,香港居第一。


2019年世界住宅均价前十城市

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与国际相比,2018年中国住房市值为47万亿美元,明显的大于美国的26万亿美元、日本的10万亿美元、英法的德三国合计的28万亿美元,绝对值上中国的“房价”不便宜。


根据恒大集团首席经济学家任泽平的研究,住房市值与GDP的比例可以反映一定的风险,比例过高说明房价超过了经济发展水平。


2018年中国住房市值与GDP比例为356%,高于美国、日本、德国、英国、法国的126%、208%、238%、320%、341%。


纵观历史,主要国家在金融危机或者地产泡沫破灭前,住房市值与GDP的比例达到阶段性的峰值后出现下降趋势,跌到谷底后逐渐恢复到之前水平。具体来看,在2008年金融危机前后,美国住房市值与GDP比例最高为169%,日本为216%,德国为207%,英国为269%,法国为362%。在1990年代,日本房地产泡沫破灭前,住房市值与GDP比例一度高达391%。从这个角度看,中国房价甚至可以说很高!


所以,未来房地产市场实现资产增值的功能减弱、房子金融属性减弱是大概率事件,而纵观房地产外的其他大类资产,只有资本市场有足够大的容量、相对高的历史回报率,能够容纳房地产市场的资金外溢和承载国民持续增长的财富增值需求。



二、股市接力房市正当时!


房市、股市总值,两者估值,以及中国经济发展转变三个方面看,股市有望长期承接房市溢出资金,带动新一轮居民财富增长。


1、从总市值角度看房市、股市。


中国房市总值冠绝全球,股市总值虽然也是仅次于美国,但二者却相差巨大,中国股市与房市总市值的比例与美国和其他主要发达经济体的情况相比是严重失衡的。


2018年各国房市估值总市值对比(万亿美金)

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单从这个角度直观来看,未来股市的增长空间是大于房市的。


2、从估值角度看房市和股市。


房价贵不贵,可以重点参照租金回报率。根据中原地产的数据,北上广深四大一线城市在08年初的租金回报率均值为3.5%,到18年末降至1.6%,一降幅和我们的观察结果差不多,大家也可以对比一下自己周边的情况看是不是如此。


如果将租金回报率倒过来看,房价租金比可以看做是房市的估值,因此08年中国一线城市的房市估值为大约是29倍,而到18年末已经升至62倍,进一步理解就是,如果2018年投资房子,大概需要62年才能赚回本金,这一水平处于过去10年的最高点附近。


我们来看股市估值,2020年6月底,上证指数市盈率14倍左右。虽然和2007年相比上证指数都是3000点附近,但估值却从44.09倍降低到了不到14倍,沪深300、中证500估值也同步下降,说明现在的3000点是更健康的、股市是更有吸引力的;创业板估值变动不大,主要原因是创业板成分股以医药、科技、电子等高成长性的行业为主,高成长对应高估值溢价是具有产业支撑的。


A股3000点附近估值对比(创业板指数为2010和2020对比)

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过去在中国高速成长的的阶段,房地产行业由于国家快速城镇化具有较高成长,高成长对应高估值无可厚非,但现在整个房地产行业的成长慢了下来,具有60+倍的估值就显得不太合理,从估值角度看,当前股市比房市更具有投资吸引力。


3、从中国经济发展转变看房市股市


当前中国经济正在由高速增长向高质量增长转变,高速增长是靠货币超发+投资驱动完成的,而这两者会催生地产泡沫,而高质量增长是在货币稳健的基础上,大力发展科技创新+鼓励消费驱动的。


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过去30年的中国,靠着货币超发和投资驱动,快速拉动经济成长,房地产作为拉动经济的主要因素,成长尤为迅猛,当经济增速慢下来时,就产生了地产泡沫,而当下,中国经济处于高速成长向高质量成长阶段,就必须在货币稳健的基础上,发展科技创新和鼓励消费。


靠消费和科技驱动的经济增长,在长期会给优质企业带来稳定的业绩增长。虽然可能部分行业和公司的估值短期偏贵,但是只要业绩增长可以持续,那么靠时间可以消化估值。这完全不同于过去靠货币和投资驱动的经济增长模式之下,企业的业绩大幅波动而不可持续。


反映在资产配置上,靠买房对抗货币贬值的时代正在过去,而股市将成为中国经济增长的晴雨表,未来10年的中国股市有望演绎美国80年代以后的长期慢牛行情。


对资本市场有信仰的人,一直都相信这个道理,站在当前展望未来中国的股市,就好像巴菲特在70年代展望美国股市一样,中国股市长牛、慢牛可能会迟到,但不会缺席,在它来临之前,我们只需怀着希望等待。